De huurverhoging is nodig om investeringen in bestaande woningen, nieuwbouw en leefbaarheid te kunnen doen. Daarnaast hebben we te maken met de algemene, jaarlijkse prijsstijgingen.
De huurprijs wordt bepaald door het woningwaarderingsstelsel (wws) die de kwaliteit van een huurwoning in punten uitgedrukt. Het wws wordt ook wel "puntenstelsel" genoemd. Daarnaast rekent Portaal met een beperkt deel van de WOZ-waarde mee , die in de plaats komen van punten uit het woningwaarderingsstelsel.
Het ministerie van VROM bepaalt jaarlijks het maximale huurverhogingspercentage dat gevraagd mag worden. De corporaties mogen vervolgens zelf beslissen of het maximale percentage wordt toegepast, of een lager percentage.
De netto huur (ook wel kale huur genoemd) is de huur waarover de huurverhoging en de eventuele huurtoeslag wordt berekend.
Bijkomende kosten zijn servicekosten voor bijvoorbeeld het verbruik van water, het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimten, lift, portiek- en galerijverlichting, groenvoorziening, glasverzekering en dergelijke. De nettohuur plus de servicekosten vormen samen de brutohuur.
Als aan het eind van het jaar blijkt dat de kosten voor de levering van goederen en diensten hoger was dan aan servicekosten is berekend, worden de servicekosten voor het volgende jaar verhoogd. De servicekosten worden ook verhoogd als we van tevoren verwachten dat de kosten zullen stijgen.
Wij vinden het belangrijk dat alle huurders in een goed onderhouden woning in een veilige buurt kunnen wonen. Huurinkomsten besteden we aan onderhoud van de woningen, het verbeteren van de woonomgeving, bouwen van nieuwe woningen, rente en afschrijving.
Een vrije sector woning heeft een aanvangshuur die boven de grens van 647,53 euro per maand ligt (prijspeil 2010). Voor vrije sector woningen gelden geen of minder strikte regels met betrekking tot maximale huurhoogte, huurverhogingpercentages enzovoorts. Verder kunnen huurders van woningen met in de vrije sector slechts in heel beperkte mate een beroep doen op de huurcommissie.
Portaal vraagt meestal niet de maximale huur die wettelijk is toegestaan. Meestal gaat het om een deel van deze maximale huur, die redelijk is en waarnaar "gestreefd" wordt.
De streefhuur van de woning wordt meestal uitgedrukt in een percentage. Het uitgangspunt bij Portaal is dat we een streefhuur hanteren van 80 procent van wat wettelijk maximaal gevraagd kan worden. Hiervan kan op basis van lokale en regionale omstandigheden van afgeweken worden.
Iedere woning heeft een streefhuur, maar het percentage en de hoogte van de huur in euro’s kan per woning verschillen.
Het puntensysteem drukt de kwaliteit van een woonruimte in punten uit. Er worden punten gegeven aan onder meer de oppervlakte van de vertrekken, de verwarming, de (uitrusting van) de keuken en het sanitair, en vaak ook aan de woonomgeving. Hoe hoger de kwaliteit van de woning, hoe hoger het aantal punten. Er zijn verschillende puntensystemen voor zelfstandige woningen, onzelfstandige woningen (kamers) en woonwagens/standplaatsen.
Aftrekpunten worden alleen gegeven bij zeer ernstige geluidsoverlast (verkeer en industrie), ernstig verval van de buurt, hinder van stadsvernieuwingswerkzaamheden en bodem- of luchtverontreiniging die een gevaar opleveren voor de gezondheid.
De kwaliteit en de grootte van de woning wordt uitgedrukt in het aantal woningwaarderingspunten. De verouderingsaftrek is enkele jaren geleden afgeschaft.
Huurder en verhuurder zorgen er gezamenlijk voor dat de woning in goede staat is en blijft. Het onderhoud van de huurwoning is verdeeld tussen de huurder en de verhuurder. In principe komt het kleine onderhoud van de woning voor rekening van de huurder. Het grote onderhoud, vaak aan de buitenkant, is voor rekening van de verhuurder.
Als er iets in uw woning gerepareerd moet worden, neemt u dan alstublieft zo snel mogelijk
contact met Portaal op. Wij vertellen u meteen of u de reparatie zelf moet uitvoeren of dat Portaal dat voor u doet. Een verzoek van u om iets in uw woning te repareren noemen wij een serviceverzoek.
In eerste instantie neemt u contact op met Portaal. In redelijk overleg probeert u tot een oplossing te komen. Als deze aanpak geen bevredigend resultaat oplevert, bestaan er verschillende mogelijkheden om Portaal ertoe te brengen alsnog het onderhoud uit te voeren. De klantenservice van Portaal kan u daarover informeren.
Nee, dat mag niet. Als er werkzaamheden aan de woning moeten plaatsvinden, dan kunt u het beste direct met Portaal contact opnemen.
In de onderhoudsbijlage staan de door ons in 2010 geplande werkzaamheden per complex voor uw regio. Kijk voor de activiteiten in uw wijk op de
Mijn Wijk-pagina's.
Het is niet (meer) mogelijk om de huurverhoging te weigeren op grond van achterstallig onderhoud. Als er sprake is van achterstallig onderhoud, kan de huurder tegenwoordig op elk moment in het jaar een huurverlagingsprocedure starten. De huurcommissie kan eventueel besluiten dat de huur in geval van achterstallig onderhoud tijdelijk verlaagd wordt totdat de gebreken hersteld zijn.
Met een automatische incasso machtigt u ons om de huur van uw rekening af te schrijven. Verandert uw huurbedrag, dan wordt ook het bedrag van de automatische incasso aangepast.
Als u via een acceptgirokaart betaalt, dan staat het nieuwe huurbedrag per 1 juli, inclusief eventueel gewijzigde bedragen van de servicekosten, op de acceptgirokaart vermeld. Als u een periodieke overschrijving via uw bank geregeld heeft, of als een instantie (bijvoorbeeld uw werkgever) de huur overmaakt, dan moet u ervoor zorgen dat per 1 juli het juiste bedrag wordt overgemaakt. Veranderingen in het huurbedrag moet u hierbij altijd zelf drie weken van tevoren doorgeven.
Als uw uitkeringsorganisatie de huur betaalt, vergeet u dan niet om hen te informeren over de nieuwe huurprijs. Als u zelf de bank opdracht geeft om te betalen, denkt u er dan aan om vanaf 1 juli de nieuwe huurprijs over te maken.
De huurverhoging dit jaar is voor veel woningen 1,2 procent. De monumentale status van het huis of complex is niet van invloed. Wel is de regeling inzake de maximale huren voor woonruimte zo dat de maximumhuur van een Rijksmonument 30 procent hoger ligt dan van een andere woning met hetzelfde puntenaantal.
Er zijn plannen om het woningwaarderingstelsel te veranderen door energielabels te waarderen in plaats van de verwarmingsinstallatie en isolatievoorzieningen. Deze verandering is nog niet goedgekeurd door het parlement. Daarom is in dit voorstel tot huurverhoging nog geen rekening gehouden met deze wijziging.
Denkt u dat u de huur niet op tijd kunt betalen?
Bel dan zo snel mogelijk met een van onze medewerkers. Dan weten wij dat u misschien te laat bent met betalen en kunnen we samen met u bekijken hoe we dat oplossen. U voorkomt op die manier dat u in de incasso-procedure terechtkomt.
Dat hangt af van uw inkomen, uw gezinssituatie en het huurbedrag. Via de website
Toeslagen kunt u op de site van de belastingdienst uitrekenen of u in aanmerking komt voor toeslag. Op dezelfde site vindt u informatie over het aanvragen van de toeslag.
Woningen waarvoor een sloopbesluit is genomen, ontvangen geen huurverhoging.
Er kunnen ook andere redenen zijn dat u geen huurverhoging krijgt, u betaalt bijvoorbeeld al het huurbedrag waarvan wij vinden dat dit redelijk is voor de woning. Als uw woning wordt gesloopt dan wordt u daar uiteraard persoonlijk van op de hoogte gesteld.
Heeft u bezwaren tegen de huurverhoging? Dan kunt u gebruikmaken van het bezwaarschriftformulier. Deze is verkrijgbaar bij het secretariaat van de Huurcommissie (telefoonnummer: 0800 - 4887243) of te downloaden op de
website van de Huurcommissie. Het ingevulde formulier moet u voor 1 juli 2010 naar ons postadres
opsturen.
Wij beoordelen uw bezwaar. Is uw bezwaar terecht, dan wordt u hier schriftelijk van op de hoogte gesteld. Als wij uw bezwaar niet terecht vinden, verzoeken wij de onafhankelijke Huurcommissie een uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurprijsverhoging. Voor een procedure bij de Huurcommissie betaalt u een voorschot van 11 euro. Stelt de Huurcommissie u in het gelijk, dan kunt u dit bedrag weer terugkrijgen.
In de volgende gevallen kan een bezwaar leiden tot een wijziging van de huurverhoging: 1: Het huurverhogingpercentage is hoger dan het toegestane maximumpercentage. 2: De nieuwe huurprijs ligt boven de maximale huurprijsgrens. 3: De huur is eerder door de onafhankelijke Huurcommissie tijdelijk verlaagd vanwege ernstige onderhoudsgebreken aan de woning en deze gebreken zijn nog niet verholpen, of een dergelijke procedure bij de Huurcommissie loopt nog.
Portaal zal dan binnen 12 weken na de voorgestelde ingangsdatum een verzoek moeten indienen bij de huurcommissie. Dit is de zogeheten rappelprocedure. De huurcommissie zal u een herinneringsbrief sturen. U krijgt dan alsnog de gelegenheid om binnen zes weken na verzending van deze herinneringsbrief bezwaar te maken. Doet u dit niet, dan moet u de huurverhoging betalen vanaf de voorgestelde ingangsdatum. Als u toch een bezwaarschrift wilt indienen, moet u dit in elk geval binnen de termijn doen. In dit geval dient u het bezwaarschrift in bij de huurcommissie. Als u op tijd bent zal de huurcommissie uw bezwaarschrift gewoon in behandeling nemen en een uitspraak doen.
VROM heeft een module gemaakt waarmee dit te controleren is. Om de controle uit te voeren heeft u nodig, de huidige huur, de nieuwe huur en het puntenaantal van uw woonruimte. De module is te vinden op de
website van VROM.
Wilt u meer weten over het tot stand komen van deze jaarlijkse huuraanpassing, dan kunt u hierover alles lezen in de
Huurkrant 2010. Deze krant ligt ook (gratis) voor u klaar op uw regiokantoor. Mocht u niet in de gelegenheid zijn om deze af te halen,
belt u ons dan even. U ontvangt de krant dan per post bij u thuis.