Huuraanpassing

Ieder jaar passen wij op 1 juli de huurprijzen aan volgens de richtlijnen van de overheid. U ontvangt altijd voor 1 mei een brief met uw nieuwe huurprijs. Onderstaande informatie gaat over de huuraanpassing van 2018. 

Veel gevraagd over Huuraanpassing

Waarom wordt de huur aangepast en wat verandert er voor mij?

Elk jaar bepalen wij of per 1 juli de huren worden aangepast. Dat doen we volgens wettelijke regels. Met de huurdersorganisaties heeft Portaal afgesproken dat we daar maar gedeeltelijk gebruik van maken.
De overheid heeft voor 2018 bepaald dat er 1 inkomensgrens voor inkomensafhankelijke huuraanpassing is.

Dit betekent in het jaar 2018:
- Is uw bruto jaarinkomen lager dan 41.056 euro, dan gaat uw huur omhoog, met maximaal 1,4%.
- Is uw bruto jaarinkomen hoger dan 41.056 euro, dan gaat uw huur omhoog, met maximaal 5,4%.
- Woont u in een vrijesectorwoning, dan gaat uw huur met 1,4% omhoog.

Kan ik bezwaar indienen tegen een huuraanpassing?

U kunt bezwaar maken tegen de huuraanpassing als er een fout is gemaakt in de berekening van uw huur of in de brief waarin wij uw huuraanpassing melden. Een van de onderstaande punten moet dan van toepassing zijn:

• De huuraanpassing bedraagt meer dan de maximale huuraanpassing.
• De huur komt na de verhoging boven de maximale huurprijsgrens uit.
• De brief over de huuraanpassing bevat fouten, zoals een onjuiste ingangsdatum.
• De brief over de huuraanpassing is minder dan twee maanden voor de ingangsdatum verstuurd.
• De huur is door de Huurcommissie tijdelijk verlaagd vanwege ernstige onderhoudsgebreken en deze gebreken zijn nog niet verholpen.
• Er is sprake van all-in huur (geen splitsing in netto huur- en servicekosten).

Wanneer uw huishoudinkomen in 2016 volgens de opgave van de Belastingdienst hoger dan 41.056 euro per jaar is, kunt u ook bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huuraanpassing. Dat kan in de volgende gevallen:
• De opgave van de Belastingdienst die is meegestuurd met de brief klopt niet.
• Na 2016 is uw huishoudinkomen gedaald. U moet dan zelf aantonen dat uw huishoudinkomen lager is geworden dan 41.056 euro. Dat doet u door te laten zien welke bewoners in 2018 op het adres zijn ingeschreven en wat hun inkomen in 2017 was. U kunt dit aantonen met:
• een uittreksel van Basisregistratie Personen (BRP) waaruit blijkt hoeveel bewoners op het adres staan ingeschreven. Verkrijgbaar bij de gemeente;
• een Inkomensverklaring van alle bewoners. Verkrijgbaar bij de Belastingdienst.

• Voor bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken is de totale huurverhoging maximaal 1,4 procent. Om te bepalen of u tot deze groep behoort, is een aantal voorwaarden vastgesteld voor u en eventuele medebewoners. Zo moet er bijvoorbeeld sprake zijn van een zorgindicatie, een ADL-indicatie of een Wmo-beschikking. 

U kunt geen bezwaar maken tegen het gebruik maken van uw inkomensgegevens.

Hoe kan ik bezwaar maken?

U kunt bezwaar maken met het Bezwaarschrift jaarlijkse huuraanpassing. Dit formulier kunt u downloaden via de website van de Huurcommissie. Het ingevulde formulier moet uiterlijk 30 juni 2018 in ons bezit zijn (Portaal, Postbus 2211, 3500 GE Utrecht). Als wij het formulier op tijd ontvangen, krijgt u van ons een ontvangstbevestiging en vervolgens een schriftelijke reactie. Hierin leest u of wij uw bezwaar als terecht of niet terecht beoordelen.

Wat gebeurt er met mijn bezwaarschrift?

Nadat wij uw bezwaarschrift hebben ontvangen, krijgt u binnen twee weken een reactie. Afhankelijk van het type bezwaar ontvangt u een bevestigingsbrief. In deze brief wordt, zo nodig, aangegeven welke eventuele acties van u nodig zijn zodat Portaal het bezwaar kan beoordelen.

Hierna wordt uw bezwaarschrift beoordeeld. Is uw bezwaar terecht, dan wordt de huuraanpassing aangepast. Is het bezwaar niet terecht, dan ontvangt u een toelichting waarin wordt uitgelegd hoe Portaal tot deze conclusie is gekomen. Bent u het niet eens met die conclusie, dan kunnen we uw bezwaar doorsturen naar de onafhankelijke Huurcommissie. Deze doet vervolgens een uitspraak over de redelijkheid van de huuraanpassing. Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u de rechter vragen de huurprijs vast te stellen.

Ik ben chronisch ziek. Kan ik bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huuraanpassing?

De inkomensafhankelijke huuraanpassing is bedoeld om verhuizen te stimuleren. Voor mensen met een chronische ziekte of beperking is verhuizen vaak niet mogelijk. Bijvoorbeeld omdat mantelzorgers in de buurt wonen of omdat de woning is aangepast. Bepaalde groepen kunnen daarom vrijgesteld worden van de extra huuraanpassing.

Voorwaarden vrijstelling extra huuraanpassing
U komt in aanmerking voor de vrijstelling als u, óf iemand anders binnen uw huishouden voldoet aan één van de volgende voorwaarden:

  • Verpleging of verzorging thuis: U ontvangt minimaal 10 uur per week verpleging en/of verzorging thuis. Dit is door de wijkverpleegkundige vastgelegd in een zorgplan. Deze zorgindicatie is minimaal één jaar geldig.
  • Indicatie voor verblijf: U heeft een zorgindicatie voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingshuis, maar u woont thuis.
  • ADL-indicatie: U heeft een indicatie voor assistentie bij de Algemene Dagelijkse Levensverrichtingen (ADL) Dit is hulp bij bijvoorbeeld eten, wassen of de toiletgang.
  • Blijk van waardering mantelzorg: U heeft van de gemeente een zogenoemde ‘blijk van waardering voor mantelzorg’ ontvangen. Het gaat om mantelzorg aan iemand binnen uw huishouden.
  • Woningaanpassing: Uw woning is aangepast vanwege de handicap van iemand binnen uw huishouden. U kunt dit aantonen met een beschikking (WMO of WVG) van de gemeente.
  • Verklaring (maatschappelijk) blind: U kunt met een verklaring van een huisarts aantonen dat u blind bent of dat u minder dan 5% zicht hebt. Dit noemt men 'maatschappelijk blind'.
  • Geldige AWBZ-zorgindicatie 2014: U ontvangt zorg met een nog geldige zorgindicatie uit 2014. Ook voldoet u aan de voorwaarden van 2014 voor vrijstelling. De voorwaarden voor chronisch zieken en gehandicapten 2014 leest u op de website van de Rijksoverheid.

Hoe bepaalt Portaal de maximale huuraanpassing van een woning?

Bij het bepalen van de maximale huur voor een woning wordt gebruikt gemaakt van het woningwaarderingsstelsel. Iedere woning die we verhuren, krijgt een aantal punten. Voor bijvoorbeeld de oppervlakte, het woningtype, het voorzieningenniveau, de woonomgeving en het energielabel. Die punten samen bepalen de hoogte van de huur.

Wanneer is de jaarlijkse huuraanpassing bekend?

Iedere huurder van Portaal ontvangt een brief met toelichting over de huuraanpassing.
De wijziging gaat in per 1 juli 2018 in. Huurders wiens huur wordt verhoogd, krijgen voor 1 mei een brief daarover.

Hoe weet Portaal wat mijn inkomen is?

Deze informatie ontvangen wij van de Belastingdienst. De Belastingdienst laat ons niet weten hoeveel u verdient, maar wel onder welke inkomensgroep u valt. We gebruiken uw inkomensgegevens niet voor andere doeleinden. De Belastingdienst stuurt zelf ook een brief naar u. In deze brief wordt aangegeven dat wij de gegevens hebben opgevraagd. En welke gegevens de Belastingdienst heeft verstrekt.

Wat kan ik doen als mijn huishoudinkomen na 2016 is gedaald?

U moet dan aantonen dat uw huishoudinkomen lager is geworden dan 41.056 euro. Dat doet u door te laten zien welke bewoners in 2018 op het adres zijn ingeschreven en wat hun inkomen in 2017 was. U kunt dit aantonen met:

  • Een uittreksel van Basisregistratie Personen (BRP) waaruit blijkt hoeveel bewoners op het adres staan ingeschreven. Verkrijgbaar bij de gemeente;
  • Een Inkomensverklaring van alle bewoners. Verkrijgbaar bij de Belastingdienst.

Komt de huur met de aanpassing niet boven de huurtoeslaggrens?

Als u op dit moment huurtoeslag ontvangt, blijft dat in de nieuwe situatie ook zo. Met uw recht op huurtoeslag wordt de werkelijke huuraanpassing voor het grootste deel gecompenseerd. Op de website van de Belastingdienst leest u wanneer u huurtoeslag krijgt. Portaal geeft de nieuwe gegevens over uw huurprijs door aan de Belastingdienst. U blijft zelf verantwoordelijk voor het aanleveren van de juiste huurprijs aan de Belastingdienst.

Als dreigt dat u het recht op huurtoeslag verliest dan zetten we uw huur op de huurtoeslaggrens. In 2018 is dat € 710,68 per maand.
Let op: er is een uitzondering: huurders die in de hoogste inkomenscategorie vallen, dus een bruto huishoudinkomen van meer dan 41.056 euro per jaar hebben, kunnen wél boven de grens uitkomen.

Welk huurbedrag moet ik betalen als ik bezwaar heb ingediend?

Het is verstandig om tijdens de bezwaarperiode de huurverhoging wel te betalen. Dit omdat uit ervaring blijkt dat de meeste bezwaarschriften niet gegrond zijn. Voor u is het uiteraard ook prettiger om geld terug te krijgen als het bezwaarschrift gegrond is.
Wilt u dit niet, dan staat u wettelijk in uw recht om de oude huurprijs te blijven betalen. Portaal kan u daartoe niet verplichten.

Moet ik mijn huuraanpassing ook betalen als er nog onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd moeten worden?

Bezwaar maken tegen een huurverhoging vanwege ernstige onderhoudsgebreken kan niet. Daarvoor bestaat een andere procedure.
Met klachten over het onderhoud van de woning, kunt u het hele jaar bij Portaal en de Huurcommissie terecht. Voordat de commissie uw zaak behandelt, moet u het gebrek eerst schriftelijk melden bij Portaal. Portaal heeft dan zes weken de tijd om het gebrek te verhelpen.

Aan wie moet ik mijn jaarlijkse huuraanpassing doorgeven?

Wij geven de huuraanpassing alleen aan u door. U moet zelf andere instanties daarover informeren als dat nodig is. Denk aan de gemeente als u een uitkering krijgt en de gemeente de huur betaalt of de Belastingdienst als u huurtoeslag krijgt. Wij sturen de Belastingdienst weliswaar maandelijks een update, maar u bent uiteindelijk ervoor verantwoordelijk dat de Belastingdienst de juiste gegevens heeft.

Wat zijn de peildata bij het vaststellen van de huuraanpassing?

Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2018. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen verdiend in 2016. Gegevens van 2017 zijn op het moment dat we de brief versturen nog niet bekend en kunnen we daarom niet gebruiken.

Tellen alle inkomens mee voor de huuraanpassing?

Uw huuraanpassing is afhankelijk van de hoogte van uw huishoudinkomen: het belastbaar inkomen van u en uw huisgenoten over 2016. Als uw kinderen op 1 januari 2018 jonger waren dan 23, dan telt voor hen alleen het inkomen boven het wettelijk minimumloon van 19.758 euro mee. Wij ontvangen inkomensgegevens over 2016, omdat toen uw gegevens voor het laatst zijn vastgesteld door de Belastingdienst. De Belastingdienst laat ons niet weten hoeveel u verdient, maar in welke van deze twee groepen u valt. We gebruiken uw inkomensgegevens niet voor andere doeleinden.

Ik woon in een vrijesectorwoning. Wat is mijn huuraanpassing?

Elk jaar bepalen wij of per 1 juli de huren voor onze woningen worden aangepast. U woont in een vrijesectorwoning. Voor dit soort woningen verhogen wij de huur met het inflatiecijfer van 2017.

Het inflatiecijfer voor dat jaar bedraagt 1,4%.

Ik woon in een vrijesectorwoning, hoe kan ik bezwaar maken op de huuraanpassing?

U kunt alleen via de rechter bezwaar maken tegen deze huurverhoging. Met vragen hierover kunt u terecht bij het Juridisch Loket via 0900 - 8020 (€ 0,25 p/m) of kijk op de website van het Juridisch Loket. 

Ik heb de jaarlijkse huuraanpassingsbrief niet ontvangen. Kan ik een kopie ontvangen?

U kunt een kopie ontvangen via onze klantenservice. Dit kan per mail via info@portaal.nl of telefonisch: 0800 - 767 82 25 of 0318 - 89 89 89 als u mobiel belt.

Ik heb een rappelbrief ontvangen, waarom is dat?

Als u de huuraanpassing niet heeft betaald, en hiertegen ook geen bezwaarschrift heeft ingediend, ontvangt u een rappelbrief.
Deze rappelbrief verstuurt Portaal omdat wij niet weten of u niet betaalt omdat u het vergeten bent, óf omdat u niet akkoord gaat met de huuraanpassing.

In de rappelbrief wordt u gevraagd:
- Het openstaande bedrag direct over te maken aan Portaal; of
- Het bezwaarschrift in te dienen bij de Huurcommissie vóór 31 oktober 2018.

U kunt hiervoor terecht op de website van de Huurcommissie. Daar vindt u de procedure en het bezwaarformulier.

Let op! U moet 25 euro betalen als uw bezwaar door de Huurcommissie wordt afgewezen. Uw bezwaar bij de Huurcommissie indienen is dus niet vrijblijvend.

Kan ik een overzicht van de woningwaarderingspunten van mijn woning krijgen?

U kunt bij onze klantenservice informatie opvragen over de woningwaardering van uw woning. De woningwaardering drukt de kwaliteit van een woonruimte in punten uit en wordt daarom ook wel het "puntensysteem" genoemd. Het meest actuele overzicht met de maximale huurprijs is terug te vinden op de website van de Rijksoverheid.

Wie stelt de huuraanpassing vast?

De spelregels voor de huuraanpassing worden bepaald door de regering, de Tweede Kamer en Eerste Kamer. Portaal volgt het huurbeleid van de overheid. Kijkt u hiervoor ook eens op de website van de overheid.

Stijgen mijn bijkomende kosten ook bij de huuraanpassing?

Behalve de netto huur betaalt u soms ook bijkomende kosten, zoals servicekosten en kosten voor het glasfonds. Deze kosten stijgen niet automatisch mee. Zijn de kosten gestegen dan wordt uw voorschot verhoogd. Dit doen we na de afrekening van het voorgaande jaar.

In mijn huur zit ook een Energie Prestatie Vergoeding (EPV): hoe zit het dan met de huuraanpassing?

Als u naast uw huur een Energie Prestatie Vergoeding (EPV) aan Portaal betaalt voor uw woning dan stijgen deze kosten elk jaar met het inflatiepercentage over de maand september van het voorgaande jaar. Het CBS heeft dat inflatiecijfer vastgesteld op 1,5%. Uw EPV wordt dus verhoogd met 1,5%.

Mijn inkomensverklaring van de Belastingdienst klopt niet. Wat moet ik doen?

Als uw inkomensverklaring van de Belastingdienst niet klopt, kunt u bezwaar bij ons maken. Vervolgens moet u er zelf voor zorgen dat de gegevens worden aangepast. Zodat de gegevens wel kloppen als wij, begin juli 2018, een nieuwe verklaring bij de Belastingdienst opvragen. Nadat u bezwaar heeft gemaakt bij ons, moet u dit doen:

  • Als er sprake is van een administratieve fout of als het huishoudinkomen kort geleden opnieuw is vastgesteld, neemt u hierover contact op met de Belastingdienst. 
  •  Als het aantal personen op het adres niet klopt, moeten de personen die er niet (meer) wonen uitgeschreven worden. Als deze personen niet bekend zijn, vraagt u een adresonderzoek bij de gemeente aan. 

Meer vragen (19)

Vertalen / Translate