Huuraanpassing

Ieder jaar passen wij op 1 juli de huurprijzen aan volgens de richtlijnen van de overheid. U ontvangt altijd voor 1 mei een brief met uw nieuwe huurprijs. Onderstaande informatie gaat over de huuraanpassing van 2019.

Veel gevraagd over Huuraanpassing

Waarom wordt de huur aangepast en wat verandert er voor mij?

Elk jaar besluiten wij of per 1 juli de huren worden aangepast. Dat doen we volgens wettelijke regels. De overheid heeft voor 2019 bepaald dat uw huuraanpassing afhangt van uw inkomen, leeftijd en gezinssamenstelling.

Dit betekent in het jaar 2019:

  • Is uw bruto jaarinkomen lager dan 42.436 euro, dan gaat uw huur omhoog, met maximaal 1,6%. Dit is 2,5% lager dan wettelijke maximaal is toegestaan. We doen dat vanuit het oogpunt van betaalbaarheid.
  • Is uw bruto jaarinkomen hoger dan 42.436 euro, dan gaat uw huur omhoog, met maximaal 5,6%.

De hogere huurverhoging geldt niet voor:

  • Huishoudens waarvan één of meer bewoners de AOW-gerechtigde leeftijd hebben bereikt op 1 juli 2019.
  • Huishoudens die op 1 juli 2019 bestaan uit vier of meer personen.

    Voor deze huishoudens mag de huur dus maximaal 1,6% omhoog.
  • Woont u in een vrijesectorwoning, dan gaat uw huur met 1,6% omhoog.

Daarnaast krijgen sommige huurders geen huuraanpassing. Dit geldt voor u als u minder dan 42.436 euro per jaar verdient en uw huur al hoger is dan €720,42 per maand. Uw huur blijft in dat geval gelijk. Voor sommige woningen gelden aparte afspraken. Ook dan kan het zijn dat de huur niet wordt aangepast.

Wanneer is de jaarlijkse huuraanpassing bekend?

Iedere huurder van Portaal ontvangt een brief met toelichting over de huuraanpassing.
De wijziging gaat in per 1 juli 2019 in. Huurders wiens huur wordt verhoogd, krijgen voor 1 mei een brief daarover.

Kan ik bezwaar indienen tegen een huuraanpassing?

U kunt bezwaar maken tegen de huuraanpassing als er een fout is gemaakt in de berekening van uw huur of in de brief waarin wij uw huuraanpassing melden. Een van de onderstaande punten moet dan van toepassing zijn:

• De huuraanpassing bedraagt meer dan de maximale huuraanpassing.
• De huur komt na de verhoging boven de maximale huurprijsgrens uit.
• De brief over de huuraanpassing bevat fouten, zoals een onjuiste ingangsdatum.
• Uw verhuurder wil binnen 12 maanden de huur opnieuw verhogen.
• De brief over de huuraanpassing is minder dan twee maanden voor de ingangsdatum verstuurd.
• De huur is door de Huurcommissie tijdelijk verlaagd vanwege ernstige onderhoudsgebreken en deze gebreken zijn nog niet verholpen.
• Er is sprake van all-in huur (geen splitsing in netto huur- en servicekosten).

Wanneer uw huishoudinkomen in 2017 volgens de opgave van de Belastingdienst hoger dan 42.436 euro per jaar is, kunt u ook bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huuraanpassing.

Dat kan in de volgende gevallen:
• De opgave van de Belastingdienst die is meegestuurd met de brief klopt niet. Zie voor meer uitleg hoe u bezwaar kan maken, de vraag “Mijn inkomensverklaring van de Belastingdienst klopt niet. Wat moet ik doen?"

• Na 2017 is uw huishoudinkomen gedaald. U moet dan zelf aantonen dat uw huishoudinkomen lager is geworden dan 42.436 euro. Zie voor meer uitleg hoe u bezwaar kan maken, de vraag “Mijn huishoudinkomen is na 2017 gedaald. Kan ik bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huuraanpassing?”. 

• Voor bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken is de totale huurverhoging maximaal 1,6 procent. U kunt in sommige gevallen bezwaar maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging van uw sociale huurwoning. Om te bepalen of u tot deze groep behoort, is een aantal voorwaarden vastgesteld voor u en eventuele medebewoners. Zie hiervoor de vraag “Ik ben chronisch ziek. Kan ik bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huuraanpassing?”.

U kunt geen bezwaar maken tegen het gebruik maken van uw inkomensgegevens.

Hoe kan ik bezwaar maken?

U kunt bezwaar maken met het Bezwaarschrift jaarlijkse huuraanpassing. Dit formulier kunt u downloaden via de website van de Huurcommissie. Het ingevulde formulier met benodigde stukken moet uiterlijk 30 juni 2019 in ons bezit zijn (Portaal, Postbus 2211, 3500 GE Utrecht of info@portaal.nl). Als wij het formulier en stukken op tijd ontvangen, krijgt u van ons een ontvangstbevestiging en vervolgens een schriftelijke reactie. Hierin leest u of wij uw bezwaar als terecht of niet terecht beoordelen.

Wat gebeurt er met mijn bezwaarschrift?

U ontvangt binnen twee weken een bevestigingsbrief nadat wij uw bezwaarschrift hebben ontvangen. Daarna ontvangt u een reactie van ons en wordt, zo nodig, aangegeven welke eventuele acties van u nodig zijn zodat Portaal uw bezwaar kan beoordelen.

Hierna wordt uw bezwaarschrift beoordeeld. Is uw bezwaar terecht, dan wordt de huuraanpassing aangepast. Is het bezwaar niet terecht, dan ontvangt u een toelichting waarin wordt uitgelegd hoe Portaal tot deze conclusie is gekomen. Bent u het niet eens met die conclusie, dan kunnen we uw bezwaar doorsturen naar de onafhankelijke Huurcommissie. Deze doet vervolgens een uitspraak over de redelijkheid van de huuraanpassing. Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u de rechter vragen de huurprijs vast te stellen.

Ik ben chronisch ziek. Kan ik bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huuraanpassing?

Bent u of iemand binnen uw huishouden chronisch ziek of heeft u een beperking? Dan kunt u in sommige gevallen bezwaar maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging van uw sociale huurwoning. Uw huur wordt dan met maximaal 1,6% verhoogd.

U kunt dit aantonen met een relevante indicatie of een WMO- of Wvg-beschikking. Stuur hiervan een kopie mee bij uw Bezwaarschrift jaarlijkse huuraanpassing.

U moet dan voldoen aan één van de volgende voorwaarden:

  • minstens 1 jaar lang minimaal 10 uur per week verpleging of verzorging thuis. Dit moet blijken uit het zorgplan dat de wijkverpleegkundige vaststelt.
  • een blijk van waardering voor mantelzorgers gekregen van de gemeente. De mantelzorg moet voor iemand anders uit hetzelfde huishouden zijn.
  • een zorgindicatie voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingshuis.
  • professionele hulp bij algemene dagelijkse handelingen (ADL-assistentie): zoals eten, wassen of toiletgang.
  • een beschikking op grond van de Wmo (officieel Wmo 2015) of de Wet voorziening gehandicapten (de voorloper van de Wmo) voor aanpassing van de woning. U moet kunnen aantonen dat de woning is aangepast aan de handicap van de persoon met de beschikking.
  • een verklaring van de huisarts of oogarts waarin staat dat u (of een van uw huisgenoten) blind bent.
  • nog een geldig zorgindicatiebesluit uit 2014 (van vóór de wijziging van de regelgeving van de zorg per 1 januari 2015).

Mijn huishoudinkomen is na 2017 gedaald. Kan ik bezwaar maken tegen de inkomensafhankelijke huuraanpassing?

Als uw huishoudinkomen na 2017 is gedaald, dan kan u bezwaar maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging (hoger dan 1,6%).

Bezwaar wegens daling inkomen 2018
Lag uw huishoudinkomen in 2017 wel boven 42.436 euro, maar is het in 2018 gezakt tot onder deze grens?
U moet dit zelf aantonen. Stuur samen met het Bezwaarschrift jaarlijkse huurverhoging, de volgende stukken mee:

  • een inkomensverklaring (dit was het IB60-formulier) over 2018 van iedere huidige bewoner afzonderlijk, waaruit blijkt dat het huishoudinkomen lager is dan 42.436 euro. Een inkomensverklaring kunt u aanvragen bij de Belastingdienst.
  • een uittreksel Basisregistratie Personen (BRP) van 1 van de bewoners waarin staat hoeveel bewoners op uw adres staan ingeschreven. U betaalt voor dit uittreksel dus ook maar 1 keer het geldende gemeentetarief. U moet wel speciaal vragen om dit document bij de gemeente, het is geen standaarduittreksel.

Bezwaar wegens daling inkomen 2019
Lag uw huishoudinkomen in 2017 wel boven 42.436 euro, maar is het in 2019 gezakt tot onder deze grens? U moet dit zelf aantonen. Stuur samen met het Bezwaarschrift jaarlijkse huurverhoging, de volgende stukken mee:

  • De recente inkomensgegevens van de laatste drie maanden van alle bewoners, waaruit blijkt dat het huis houdinkomen lager is dan 42.436 euro.
  • Een uittreksel uit de Basisregistratie Personen (BRP), met daarop alle personen die ingeschreven staan op uw adres. Dit is op te vragen bij uw gemeente.

Is uw inkomen plotseling fors gedaald en u kunt uw huur niet meer betalen? Neem dan contact op met ons via telefoonnummer 088 - 767 82 25. Misschien komt u in aanmerking voor de commissie ‘huurmaatwerk’ die kijkt wat Portaal kan doen om u te helpen, bijvoorbeeld door uw huur te verlagen.

Mijn inkomensverklaring van de Belastingdienst klopt niet. Wat moet ik doen?

Als uw inkomensverklaring van de Belastingdienst niet klopt, kunt u bezwaar bij ons maken. Vervolgens moet u er zelf voor zorgen dat de gegevens worden aangepast. Zodat de gegevens wel kloppen als wij, begin juli 2019, een nieuwe verklaring bij de Belastingdienst opvragen. Nadat u bezwaar heeft gemaakt bij ons, moet u dit doen:

  • Als er sprake is van een administratieve fout of als het huishoudinkomen kort geleden opnieuw is vastgesteld, neemt u hierover contact op met de Belastingdienst. 
  • Als het aantal personen op het adres niet klopt, moeten de personen die er niet (meer) wonen uitgeschreven worden. Als deze personen niet bekend zijn, vraagt u een adresonderzoek bij de gemeente aan. 

Hoe bepaalt Portaal de maximale huuraanpassing van een woning?

Bij het bepalen van de maximale huur voor een woning wordt gebruikt gemaakt van het woningwaarderingsstelsel. Iedere woning die we verhuren, krijgt een aantal punten. Voor bijvoorbeeld de oppervlakte, het woningtype, het voorzieningenniveau, de woonomgeving en het energielabel. Die punten samen bepalen de hoogte van de huur.

Hoe weet Portaal wat mijn inkomen is?

Deze informatie ontvangen wij van de Belastingdienst. De Belastingdienst laat ons niet weten hoeveel u verdient, maar wel onder welke inkomensgroep u valt. We gebruiken uw inkomensgegevens niet voor andere doeleinden. De Belastingdienst stuurt zelf ook een brief naar u. In deze brief wordt aangegeven dat wij de gegevens hebben opgevraagd. En welke gegevens de Belastingdienst heeft verstrekt.

Komt de huur met de aanpassing niet boven de huurtoeslaggrens?

Als u op dit moment huurtoeslag ontvangt, blijft dat in de nieuwe situatie ook zo. Met uw recht op huurtoeslag wordt de werkelijke huuraanpassing voor het grootste deel gecompenseerd. Op de website van de Belastingdienst leest u wanneer u huurtoeslag krijgt. Portaal geeft de nieuwe gegevens over uw huurprijs door aan de Belastingdienst. U blijft zelf verantwoordelijk voor het aanleveren van de juiste huurprijs aan de Belastingdienst.

Als dreigt dat u het recht op huurtoeslag verliest dan zetten we uw huur op de huurtoeslaggrens. In 2019 is dat €720,42 per maand.
Let op: er is een uitzondering: huurders die in de hoogste inkomenscategorie vallen, dus een bruto huishoudinkomen van meer dan 42.436 euro per jaar hebben, kunnen wél boven de grens uitkomen.

Welk huurbedrag moet ik betalen als ik bezwaar heb ingediend?

Zolang uw bezwaar tegen de jaarlijkse huuraanpassing loopt mag u uw oude huurprijs betalen. Daarom leggen wij u bezwaar tegen de jaarlijkse huuraanpassing vast in ons systeem met het zogeheten weigeringsbedrag. Dit betekent dat u, tot aan het moment dat uw bezwaar afgehandeld is, het oude huurbedrag blijft betalen.

Wij adviseren u wel om het verschil in huurprijs apart te zetten voor het geval dat de Huurcommissie de voorgestelde huurverhoging wel redelijk acht of als het percentage naar beneden bij wordt gesteld. U zal het verschil dan immers vanaf de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging moeten bijbetalen. 

Moet ik mijn huuraanpassing ook betalen als er nog onderhoudswerkzaamheden uitgevoerd moeten worden?

Bezwaar maken tegen een huurverhoging vanwege ernstige onderhoudsgebreken kan niet. Daarvoor bestaat een andere procedure.
Met klachten over het onderhoud van de woning, kunt u het hele jaar bij Portaal en de Huurcommissie terecht. Voordat de commissie uw zaak behandelt, moet u het gebrek eerst schriftelijk melden bij Portaal. Portaal heeft dan zes weken de tijd om het gebrek te verhelpen.

Aan wie moet ik mijn jaarlijkse huuraanpassing doorgeven?

Wij geven de huuraanpassing alleen aan u door. U moet zelf andere instanties daarover informeren als dat nodig is. Denk aan de gemeente als u een uitkering krijgt en de gemeente de huur betaalt of de Belastingdienst als u huurtoeslag krijgt. Wij sturen de Belastingdienst weliswaar maandelijks een update, maar u bent uiteindelijk ervoor verantwoordelijk dat de Belastingdienst de juiste gegevens heeft.

Wat zijn de peildata bij het vaststellen van de huuraanpassing?

Voor de huishoudsamenstelling geldt als peildatum 1 juli 2019. Voor het inkomen wordt gekeken naar het inkomen verdiend in 2017. Gegevens van 2018 zijn op het moment dat we de brief versturen nog niet bekend en kunnen we daarom niet gebruiken.

Tellen alle inkomens mee voor de huuraanpassing?

Uw huuraanpassing is afhankelijk van de hoogte van uw huishoudinkomen: het belastbaar inkomen van u en uw huisgenoten over 2017. Als uw kinderen op 1 januari 2019 jonger waren dan 23, dan telt voor hen alleen het inkomen boven het wettelijk minimumloon van 19.758 euro mee. Wij ontvangen inkomensgegevens over 2017, omdat toen uw gegevens voor het laatst zijn vastgesteld door de Belastingdienst. De Belastingdienst laat ons niet weten hoeveel u verdient, maar in welke van deze twee groepen u valt. We gebruiken uw inkomensgegevens niet voor andere doeleinden.

Ik woon in een vrijesectorwoning. Wat is mijn huuraanpassing?

Elk jaar bepalen wij of per 1 juli de huren voor onze woningen worden aangepast. U woont in een vrijesectorwoning. Voor dit soort woningen verhogen wij de huur met het inflatiecijfer van 2018.

Het inflatiecijfer voor dat jaar bedraagt 1,6%.

Ik woon in een vrijesectorwoning, hoe kan ik bezwaar maken op de huuraanpassing?

U kunt alleen via de rechter bezwaar maken tegen deze huurverhoging. Met vragen hierover kunt u terecht bij het Juridisch Loket via 0900 - 8020 (€ 0,25 p/m) of kijk op de website van het Juridisch Loket. 

Ik heb de jaarlijkse huuraanpassingsbrief niet ontvangen. Kan ik een kopie ontvangen?

U kunt een kopie ontvangen via onze klantenservice. Dit kan per mail via info@portaal.nl of telefonisch: 088 - 767 82 25.

Ik heb een rappelbrief ontvangen, waarom is dat?

Als u de huuraanpassing niet heeft betaald, en hiertegen ook geen bezwaarschrift heeft ingediend, ontvangt u een rappelbrief.
Deze rappelbrief verstuurt Portaal omdat wij niet weten of u niet betaalt omdat u het vergeten bent, óf omdat u niet akkoord gaat met de huuraanpassing.

In de rappelbrief wordt u gevraagd:
- Het openstaande bedrag direct over te maken aan Portaal; of
- Het bezwaarschrift in te dienen bij de Huurcommissie vóór 31 oktober 2019.

U kunt hiervoor terecht op de website van de Huurcommissie. Daar vindt u de procedure en het bezwaarformulier.

Let op! U moet 25 euro betalen als uw bezwaar door de Huurcommissie wordt afgewezen. Uw bezwaar bij de Huurcommissie indienen is dus niet vrijblijvend.

Kan ik een overzicht van de woningwaarderingspunten van mijn woning krijgen?

U kunt bij onze klantenservice informatie opvragen over de woningwaardering van uw woning. De woningwaardering drukt de kwaliteit van een woonruimte in punten uit en wordt daarom ook wel het "puntensysteem" genoemd. Het meest actuele overzicht met de maximale huurprijs is terug te vinden op de website van de Rijksoverheid.

Wie stelt de huuraanpassing vast?

De spelregels voor de huuraanpassing worden bepaald door de regering, de Tweede Kamer en Eerste Kamer. Portaal volgt het huurbeleid van de overheid. Kijkt u hiervoor ook eens op de website van de overheid.

Stijgen mijn bijkomende kosten ook bij de huuraanpassing?

Behalve de netto huur betaalt u soms ook bijkomende kosten, zoals servicekosten en kosten voor het glasfonds. Deze kosten stijgen niet automatisch mee. Zijn de kosten gestegen dan wordt uw voorschot verhoogd. Dit doen we na de afrekening van het voorgaande jaar.

In mijn huur zit ook een Energie Prestatie Vergoeding (EPV): hoe zit het dan met de huuraanpassing?

Als u naast uw huur een Energie Prestatie Vergoeding (EPV) aan Portaal betaalt voor uw woning dan stijgen deze kosten elk jaar met het inflatiepercentage over de maand september van het voorgaande jaar. Het CBS heeft dat inflatiecijfer vastgesteld op 1,9%. Uw EPV wordt dus verhoogd met 1,9%.

Meer vragen (19)

Vertalen / Translate