Drie prangende vragen: wie bepaalt wie waar mag wonen?

Corporaties hanteren verschillende manieren om huurders passend toe te laten wonen. Welk systeem is het eerlijkst? We vragen het prof. dr. Peter Boelhouwer (hoogleraar Housing systems, TU Delft) en Arjen Zandstra (regisseur strategie bij Wooncompagnie).

Peter Boelhouwer

  • Wie bepaalt wat passend wonen is?

Het Rijk zou moeten bepalen wat een realistische woonquote is, rekening houdend met de samenstelling van het huishouden. Op basis daarvan kom je tot een realistische, betaalbare huur. De hoogte van de huur zou dus een politieke kwestie moeten zijn, en niet iets van de corporatie. Als de politiek vindt dat de huren lager moeten, dan is de consequentie dat corporaties minder geld overhouden voor bijvoorbeeld duurzaamheid of nieuwbouw. Of de regering moet de verhuurdersheffing verlagen. Dan maak je als politiek duidelijke keuzes.

  • Wat vind je van inkomensafhankelijke huren, zoals huur op maat?

Huur op maat sluit aan bij mijn visie op de taak van een corporatie. Ik vind namelijk dat ook mensen die wat meer verdienen in een sociale huurwoning moeten kunnen wonen; de huishoudens met een middeninkomen. Als je naar de Nibud-cijfers kijkt, zie je dat deze groep de middeldure huur van een woning in de vrije sector helemaal niet kan betalen. Als je mijn lijn volgt, heb je als corporatie dus te maken met een brede groep huurders, met een behoorlijke differentiatie in inkomens. Een benadering zoals huur op maat ligt dan voor de hand, zeker in gebieden waarin de druk op de woningmarkt groot is. Het uitgangspunt zou dan moeten zijn dat de corporatie 80 procent van de markthuur vraagt, waarbij mensen die wat meer verdienen wat meer betalen.

  • Wat kunnen corporaties doen aan de armoedeval?

Een gezin met kinderen in een sociale huurwoning dat het inkomen ziet stijgen van 24.000 euro naar 38.000 euro, houdt netto 150 euro per maand extra over. Als corporatie kun je daar weinig aan doen, de huurtoeslag is een regeling van het Rijk. Het afschaffen van de harde inkomensgrenzen per 1 januari dit jaar helpt een beetje; de huurtoeslag houdt niet ineens meer op, maar loopt geleidelijk aan terug. Dat voorkomt in elk geval dat je er bij een inkomensverbetering netto op achteruit gaat. Het bedenken van een alternatief dat de armoedeval écht voorkomt, zal moeilijk zijn. Dat vergt een grote herziening van het belastingsysteem.

Natuurlijk heb je als corporatie wel enige invloed: bij huur op maat is het zaak dat je goed kijkt hoeveel een huishouden er bij een inkomensstijging netto op vooruit gaat en wat dan de woonquote wordt. Als iemand er netto nauwelijks op vooruitgaat, kun je ook maar heel weinig extra huur vragen.

Arjen Zandstra

  • Wie bepaalt wat passend wonen is?

Dat bepalen de mensen zelf. Woningzoekenden moeten zelf bepalen waar ze willen wonen en wat ze daarvoor over hebben. De een wil er veel voor betalen, de ander geeft z’n geld liever aan iets anders uit. Een corporatie moet terughoudend zijn met het bedenken van allerlei verdelingsmaatregelen. Laat de keuze aan de huurder.

  • Wat vind je van inkomensafhankelijke huren, zoals huur op maat?

Wij vinden dat daar grote risico’s aan kleven. Het grootste nadeel is de armoedeval. Als je meer gaat verdienen, betaal je meer huur. Klinkt redelijk, maar pakt heel nadelig uit. De huurtoeslag loopt terug, zodat je er netto nauwelijks op vooruit gaat. Ook al doordat er meer van die inkomensafhankelijke regelingen zijn. Je ontmoedigt mensen om meer te gaan werken, om carrière te maken of te sparen voor een koopwoning. Zo’n systeem nodigt ook uit tot extra bureaucratie. Als de huurprijs vooral afhankelijk is van het inkomen en slechts in beperkte mate van de omvang en de kwaliteit van de woning, hoe bepaal je dan wie waar mag wonen? Iedereen wil dan wel in de woning met de meeste kwaliteit. Je hebt dan dus allerlei aanvullende regels nodig om ervoor te zorgen dat mensen zogenaamd in de juiste woning terechtkomen. Allemaal niet nodig.

  • Wat kunnen corporaties doen aan de armoedeval?

Wij vinden dat de huurprijs een afspiegeling moet zijn van de kwaliteit van de woning en geen relatie moet hebben met het inkomen. Waarbij we als corporatie de taak hebben ervoor te zorgen dat de huurprijzen over de hele linie zo laag mogelijk zijn. Ga je meer verdienen, dan moet je in staat zijn om dat geld aan leuke dingen uit te geven. Verhuizen bijvoorbeeld. En niet aan een hogere huur voor dezelfde woning. Inkomenspolitiek hoort thuis bij het Rijk, niet bij de corporatie.

We zien dat het Rijk juist uitlokt om het niet te doen zoals wij het doen. In het Rijksbeleid zie je steeds meer ruimte voor inkomensafhankelijke huurverhogingen. “Die verhuurdersheffing kunnen jullie best betalen, als jullie die mogelijkheden maar benutten.” Dat is een beetje de tendens. En intussen wordt huren steeds duurder en worden steeds meer mensen steeds meer afhankelijk van huurtoeslag. Wooncompagnie wil die richting niet op. Wij zien onszelf als de Lidl van de volkshuisvesting. Je kunt bij ons terecht voor bescheiden woningen van goede kwaliteit, tegen de laagst mogelijke prijs. Ze zijn betaalbaar voor mensen met een laag inkomen, maar wie wat meer verdient, is ook welkom.